物业管理行业经典案例收集

南京李先生问：商铺的土地使用年限最高为50年，住房的土地使用年限最高为70年，那么，如果一楼是商铺，二楼到七楼是住房，商铺和住房的使用年限应该怎么计算？
  答：根据国土资源部相关规定，具体某块土地其具体的使用年限，并不是统一的使用年限。对于商铺和住房在一起的情况，房屋产权证上注明的土地使用年限是多少就是多少。

案例四---酒店整体出租，店面承租人是否有优先承包权？

[案例]2000年10月，刘某在繁华市区建一栋集餐饮、住宿于一体的八层酒店，后因经营不善，连连亏本，他就把改酒店的一楼店面（二楼以上的住宿部仍由自己经营）租给了周某。合同约定：期限为5年（从20**年10月31日至20**年10月31日止），月租金为2万元，伏款方式为每月的10日前交清。合同签定后，周某经过装修，经营大众超市，生意十分红火。可经营效益一直较好的住宿部，今年以来又不断亏损，于是，刘某索性把整栋酒店以一千二百万元的价格卖给了徐某（未通知店面承租人周某）。当徐某找周某主张产权或修订租赁合同时，周某方知酒店已出卖易主，这样一来，周某不但拒绝与徐某修订租赁合同，而且还向刘某主张优先购买权，且三方争执激烈，纠纷无法解决，只有上诉之法律。
  [分析和判决]一、承租人优先权在同等条件下是一项法定的绝对的权利
   《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
    同时最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条也规定：“出租人出卖出租房屋，应该提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按这个规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖合同无效。”
    二、对于出租房屋部分，承租人在同等条件下是否有优先购买权，这就要视不同情况而言：
   1、如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖的，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋不能主张优先购买权，这既符合上叙法律的原则规定，也符合出租方和承租方的利益；
   就本案而言，改酒店所有权人刘某出卖酒店时，未通知周某，存在过错。
   2、如果是不可分割或虽可分割，但出租人不分开出卖，而是整体出卖的；承租人就应对该整栋房屋享有优先购买权。
   本案就属于这个情况，酒店低处闹市区，不可分割，又是整体出卖，在这种情况下，饿剥夺了承租人的优先购买权，那就势必造成承租人在装修、经营等方面的重大经济损失。
    三、对购房人徐某来说，因购房时间不 长，且尚未投入使用，经济损失相对承租人周某来说要小得多。